●譲渡損の繰越
１．制度のあらまし
自分が居住していた住宅を売却して損失が発生した場合、一定の要件を満たしていれば、その譲渡損失を、住宅を売った年の他の所得
（給与所得など）と相殺することが出来、さらに売却した年に相殺しきれなかった損失額をその翌年から最長３年間にわたって繰越して相殺することが出来るという制度です。
・特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除
次の要件を満たす居住用財産を譲渡し、譲渡損失が発生した場合に、その譲渡した住宅の借入金残高が譲渡価額を超える時は、
その超える額と譲渡損失の金額のいずれか少ない金額を譲渡した年の他の所得（給与所得など）と相殺し、相殺しきれない金額がある場合には、
その金額を最長３年間繰越して相殺できます。
なお、この制度では買換えの有無は問われません。
【要件】
平成16年1月1日から平成18年12月31日までの譲渡であること
譲渡した住宅の要件
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超であること譲渡契約の前日に譲渡資産に係る償還期間が 10年以上の借入金残高を有すること
その他要件
繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
・居住用財産の買換等の場合の譲渡損失の繰越控除
この制度は、譲渡した居住用財産に借入金の残高がないと適用されませんが、譲渡した住宅に借入金残高がない場合でも、
次の要件を満たす居住用財産を買換えた場合には、譲渡した住宅の譲渡損失の他の所得との損益通算、譲渡損失の繰越控除の適用を
受けることが出来ます。
【要件】
平成18年12月31日までの譲渡であること
譲渡した住宅の要件
譲渡年の1月1日現在で所有期間が5年超の居住用財産であること譲渡した年の前年、譲渡した年、譲渡した年の翌年に買換すること
買換えた住宅の要件
繰越控除を受ける年の年末にその買換資産の取得にかかる借入金残高 （10年以上の償還期間）があること住宅の床面積が50_以上であること
その他要件
繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
２．減税額シミュレーション
実際に具体例で住宅の譲渡損失の繰越控除をシミュレーションしてみます。
【例】平成16年中に7年前に購入した住宅を売却し、新たにマンションを購入し、3,000万円の譲渡損失が発生。
（給与所得は毎年700万と仮定、所得控除額は考慮せず）
譲渡年
（平成16年）
繰越1年目（平成17年）
繰越2年目（平成18年）
繰越3年目（平成18年）
損失3,000万−所得700万控除できない金額 2,300万
損失2,300万−所得700万控除できない金額 1,600万
損失1,400万−所得700万控除できない金額 700万
損失 700万−所得700万控除できない金額 0
０
０
０
０
０
譲渡損がない場合の所得税
107万
107万
107万
107万
【トータル428万円の減税】
平成15年までは不動産（別荘を除く）を譲渡したことによる損失の金額は、譲渡した年の他の所得と損益通算が
できましたが、平成16年以降は居住用財産の譲渡損失以外は他の所得との通算は出来なくなりました。
３．必要書類・申告アドバイス
（１）譲渡損失が発生した年
居住用財産の譲渡損失の金額に関する明細書のほか、下記の書類を添付した期限内申告書を税務署に提出し、確定申告する必要があります。
・譲渡資産に係る書類
- ・譲渡資産に係る登記簿の謄抄本
- ・閉鎖登記簿謄抄本
- ・売買契約書
- ・住民票の写し
- ・譲渡資産に係る借入金がある場合には借入金の残高証明書
・買換資産に係る書類
- ・登記簿謄抄本
- ・売買契約書（家屋の床面積が記載されているもの）
- ・住民票の写し
（２）譲渡損失の繰越控除を受けようとする年
譲渡損失が生じた年分以後の年分についても、連続して確定申告書を提出し、
かつ、その確定申告書に控除を受ける金額の計算に関する明細書の他に、下記の書類を添付する必要があります。
・控除適用譲渡損失金額及び、その金額の計算の基礎その他を記載した明細書
・取得した買換資産に係わる住宅借入金等の残高証明
実際に居住用財産を売却される場合には、
お気軽に当事務所にお問い合わせください。